1. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Grundstücke und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken, die als langfristige Kapitalanlagen zur Erzielung von Mieteinnahmen und/oder zum Zweck der Wertsteigerung gehalten werden und nicht zugrunde liegende Referenzwerte in der Lebens- und Krankenversicherung darstellen, werden grundsätzlich nach dem Anschaffungskostenmodell bewertet. Die Abschreibung dieser als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien erfolgt linear über eine Nutzungsdauer von 15 bis 80 Jahren und wird unter der Position „Kapitalanlageergebnis“ erfasst.

Aus der Ausübung des Bewertungswahlrechts gemäß IAS 40.32A kommt es zu einer Umstellung von zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanzierten fremdgenutzten Immobilien auf eine Zeitwertbewertung. Dies betrifft lediglich jene Immobilien, die zugrunde liegende Referenzwerte in der Lebens- und Krankenversicherung mit Überschussbeteiligung darstellen.

Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts erfolgt mittels Gutachten, die von unabhängigen Sachverständigen erstellt werden. Diese Gutachten werden auf der Basis des Ertragswertverfahrens erstellt. Dafür ist es erforderlich, zukunftsbezogene Annahmen, wie vor allem zum Diskontierungszinssatz, zur Exit Yield, zur erwarteten Auslastung (Leerstandsrate), zur künftigen Mietpreisentwicklung sowie zum Zustand der Immobilie, zu treffen. Ebenfalls werden der Grundwert, die Lage, die Nutzfläche und die Nutzungsart der Immobilie berücksichtigt.

Aus diesem Grund fallen sämtliche Bewertungen des beizulegenden Zeitwerts der Immobilien unter Stufe 3 gemäß der Hierarchie nach IFRS 13. Die Bewertungsverfahren reagieren auf die zugrunde liegenden Annahmen und Parameter.

So würde beispielsweise eine Reduktion des angewendeten Diskontierungszinssatzes bei gleichzeitig unveränderten sonstigen Annahmen und Parametern zu einer Erhöhung der ermittelten Immobilienwerte führen.

Im Gegenzug würde beispielsweise eine Reduktion der erwarteten Auslastung oder der erwarteten Mietpreise bei wiederum unveränderten sonstigen Annahmen und Parametern zu einer Verringerung der ermittelten Immobilienwerte führen. Die bewertungsrelevanten Annahmen und Parameter werden zu jedem Stichtag auf Basis der bestmöglichen Schätzung des Managements unter Berücksichtigung der aktuell vorherrschenden Marktverhältnisse festgelegt.

Für fremdgenutzte Grundstücke und Bauten, die mit beizulegenden Zeitwerten erfasst werden, ergeben sich aus den mit Solvency II abgestimmten Berechnungen im partiellen internen Modell folgende Sensitivitäten: